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                高端酒店運營怎么走出困局?

                2019-12-19 09:01編輯:admin人氣:


                隨著房地產行業利潤空間不斷下降,高端酒店步入痛苦迷茫期,轉型尋求新的盈利增長點成為酒店業主當下最需迫切解決的問題。

                RET睿意德與浩華酒店管理共同推出酒店商業空間研究報告,對酒店現狀利用及問題癥結進行分析,并利用商業思維對低效的酒店空間活化進行研究,旨在為酒店及商業地產開發運營提供參考。

                一、國內市場概況

                行業表現落后于國際市場

                與亞太地區同等經濟地位城市相比,上海、北京中高端以上酒店市場均處于落后。其中,北京各方面表現均最差。

                上海的中高端酒店入住率僅為%,低于均線值%單位房源平均收入元,低于均線值%入境旅客與新增客房比值更低至,供過于求嚴重,低于均線值%。

                供應高企

                近五年來看,高端及中高端酒店行業在經歷-年井噴期后,增長均開始放緩,但依然處于高位。年房源上市量分別達到,及,間。

                需求疲軟

                近五年來看,高端及中高端酒店平均房價、單位房源平均收入均呈現下降趨勢,其中高端酒店平均入住率%,低于中高端酒店的%。需求疲軟的原因主要來自于三方面,供應持續高位、商務住宿需求減弱、經濟型酒店崛起。

                高端酒店面臨更大壓力

                對比來看,中高端以上酒店需求更多偏向于中高端酒店,入住率及單位房源平均收入差距均較高端酒店穩步擴大。然而,從上市房源量來看,高端酒店卻在近年中連續擴張,供需壓力持續加大。

                二、酒店經營現狀:

                客房經營利潤率走低

                一方面,平均房價在降低。由于國外經濟復蘇緩慢,外資企業在近年中出現規??s減甚至撤離,導致以外資企業商務客群為主的高端酒店住宿需求顯著減少,同時中央八項規定也大大限制了政府在高端酒店的消費,與此同時供應卻連年井噴加劇市場競爭,酒店不得不下調房價以適應國內市場需求

                另一方面,管理成本在增加。隨著人口紅利的消逝,人工及物料成本均在上漲,并逐年擴大,壓縮利潤空間。

                配套經營收益低

                與商業體業態相比,中高端以上酒店配套經營的單位收益低四至八成。其中,咖啡業態單位收益差最大,達到%。

                盡管酒店咖啡廳人均消費高達元,是商業體咖啡店的倍,但后者以外帶為主,消費量龐大,單位收益反超前者達倍餐飲差異則最小,為%。除了酒店客群使用,酒店餐飲還兼顧承辦企業發布會、大型會議及社會婚宴,多用途使用也促使酒店餐飲單位收益在所有配套中最高。

                廣告收入匱乏

                廣告位租賃在商業體中也是經營收益組成之一,約占運營總收益的%。然而,在中高端以上酒店中,基本沒有廣告收入,不僅缺少了一筆可觀的收入來源,也缺乏可互動的媒介作用。

                三、高端酒店困局:

                輕配套,重客房經營

                幾乎所有的高端酒店均選擇自營商業配套,對整體酒店運營的關注點完全圍繞客房經營考慮,而配套也僅針對酒店住客使用,并不作對外開放??梢钥吹?,高端及中高端酒店客房經營收入占比高達%、%。

                品牌撤離

                近年中高端購物中心持續增多,其知名度、大容量展示空間及建筑條件不但提供給奢侈品牌更好的靈活性,也更接近于當前市場的消費客群分布,因此更利于奢侈品牌形象展示及發展,導致品牌紛紛撤離酒店,轉向購物中心。

                決策慢,調整難

                高端酒店多為國外跨國大型品牌,相比之下創新跟進速度慢,決策靈活性差。

                原因有三方面:

                首先,總部設于國外可導致溝通不暢、決策復雜

                其次,大型公司在跨地域、跨部門合作上更容易產生阻礙,致使決策進程緩慢

                另外,國外公司往往要求有精確的預估后方可批準,更進一步抑制了品牌創新發展。

                四、未來發展啟示

                配套新管理,外包專業品牌機構實現高收益

                酒店與專業品牌機構相比,在多方面均呈現疲軟態勢。

                其一,專業性差。酒店產品及服務均無法比擬專業品牌機構

                其二,成本高企。酒店配套客單量少,物料采購價格高于大批量進貨的專業品牌

                其三,客源流動。專業品牌多采用會員制,客源穩定,而酒店僅依賴流動性極強的住客,導致低頻消費

                其四,管理調整受限。酒店下設層級多,配套調整需經過層層審批,而專業品牌機構更傾向區域管理,應對市場變化靈活調整

                其五,營銷渠道閉塞。酒店配套推廣營銷機會極少。在此背景下,酒店配套外包可成為酒店盈利新出路。

                (來源:品牌酒店資訊)

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